El contexto jurídico
Cuando se renueva un arrendamiento comercial, el valor del alquiler (base para calcular el nuevo alquiler) tiene en cuenta las obligaciones respectivas del arrendador y del arrendatario.
El Código de Comercio francés permite que las obligaciones adicionales impuestas al arrendatario sin contraprestación reduzcan este valor de alquiler.
Los hechos
El inquilino quería una reducción del alquiler cuando se renovara el contrato, alegando dos factores:
1. Anticipo trimestral del alquiler.
2. Una fianza equivalente a seis meses de alquiler, IVA incluido, o a más de nueve meses, IVA excluido.
Consideró que estas garantías iban más allá de la práctica normal, sin la suficiente consideración.
El Tribunal de Apelación de Grenoble y el Tribunal de Casación rechazaron esta demanda.
La decisión del Tribunal de Casación
El Tribunal confirma que una fianza elevada no es, en sí misma, un factor legal para reducir el valor del alquiler.
En cuanto a los anticipos: en exceso de dos plazos, el arrendatario tiene derecho a los intereses legales, según lo establecido en el artículo L. 145-40 del Código de Comercio francés.
Tanto la fianza como el anticipo de alquiler sólo son aceptables si son razonables o van acompañados de una contraprestación auténtica.
Alcance e implicaciones prácticas
Para el arrendador :
Puedes pedir garantías más elevadas (fianza y anticipo del alquiler) si son cobrables o habituales en el contexto del contrato de alquiler.
Mientras estén definidas contractualmente y no den lugar a un desequilibrio económico manifiesto, no justifican una reducción del alquiler.
Para el inquilino :
Para justificar un alquiler reducido, debe demostrar que estas garantías son :
1. manifiestamente excesivo,
2. no compensados por contraprestaciones financieras o contractuales.
Conclusión
La sentencia de 7 de mayo de 2025 refuerza la coherencia de la jurisprudencia al sostener que las precauciones contractuales medidas no deben reducir el valor del alquiler, siempre que estén justificadas o compensadas.
En resumen: las garantías exigidas en un contrato de arrendamiento comercial, aunque sean sustanciales, no constituyen ipso facto un motivo para reducir la renta, salvo que pueda demostrarse un desequilibrio sin contraprestación tangible.
