Il contesto legale
Quando un contratto di locazione commerciale viene rinnovato, il valore dell’affitto (la base per calcolare il nuovo canone) tiene conto dei rispettivi obblighi del locatore e del locatario.
Il Codice di Commercio francese consente che gli obblighi aggiuntivi imposti al locatario, senza corrispettivo, riducano il valore dell’affitto.
I fatti
L’inquilino voleva una riduzione dell’affitto al momento del rinnovo del contratto, adducendo due fattori:
1. Pagamento trimestrale anticipato dell’affitto.
2. Un deposito cauzionale equivalente a sei mesi di affitto, IVA inclusa, o a più di nove mesi, IVA esclusa.
A suo avviso, queste garanzie andavano oltre la normale prassi, senza una sufficiente considerazione.
La Corte d’Appello di Grenoble e la Corte di Cassazione hanno respinto questa richiesta.
La decisione della Corte di Cassazione
La Corte conferma che un deposito cauzionale elevato non è, di per sé, un fattore legale per ridurre il valore dell’affitto.
Per quanto riguarda i pagamenti anticipati: oltre i due termini, il locatario ha diritto agli interessi legali, come previsto dall’articolo L. 145-40 del Codice Commerciale francese.
Sia il deposito cauzionale che l’anticipo sull’affitto sono accettabili solo se sono ragionevoli o accompagnati da un corrispettivo reale.
Ambito e implicazioni pratiche
Per il locatore :
Puoi chiedere garanzie più elevate (deposito cauzionale e pagamento anticipato dell’affitto) se sono monetizzabili o usuali nel contesto del contratto di locazione.
Finché sono definite contrattualmente e non danno luogo a un evidente squilibrio economico, non giustificano una riduzione dell’affitto.
Per l’inquilino :
Per giustificare un affitto ridotto, deve dimostrare che queste garanzie sono :
1. manifestamente eccessivo,
2. non compensato da un corrispettivo finanziario o contrattuale.
Conclusione
La sentenza del 7 maggio 2025 rafforza la coerenza della giurisprudenza affermando che le precauzioni contrattuali non devono ridurre il valore locativo, a condizione che siano giustificate o compensate.
In sintesi: le garanzie richieste in un contratto di locazione commerciale, anche se consistenti, non costituiscono ipso facto motivo di riduzione del canone di locazione, a meno che non si possa dimostrare uno squilibrio senza alcuna contropartita tangibile.
