Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, articles 8 et 9
Journal officiel du 17 juin 2025 – texte n° 1
Di fronte alla crisi abitativa e all’aumento dei posti vacanti negli uffici, la conversione di locali commerciali in alloggi residenziali si sta affermando come una soluzione pragmatica.
Fino a poco tempo fa, il regime giuridico della comproprietà rappresentava un grosso ostacolo’cause del requisito del voto unanime dei comproprietari.
La Legge del 16 giugno 2025 ha cambiato la situazione, modificando le regole di maggioranza applicabili alle decisioni di cambio di destinazione d’uso nelle assemblee generali.
Il cambio di destinazione d’uso’tis finalmente più facile
Prima di questa riforma, qualsiasi conversione di uffici in abitazioni, quando il regolamento di comproprietà o la destinazione d’uso dell’edificio vi si opponevano, richiedeva il consenso unanime dei comproprietari (articolo 9 della legge del 10 luglio 1965).
Questa norma’twere spesso divieto, bloccando i progetti di riallocazione, anche in caso di sfitto prolungato.
D’ora in poi, la conversione potrà essere autorizzata dalla maggioranza semplice prevista dall’articolo 24 della stessa legge.
Si tratta della maggioranza più bassa nelle decisioni collettive in comproprietà.
Questa modifica legislativa mira a sbloccare le situazioni congelate, mantenendo un controllo minimo da parte dell’assemblea generale dei comproprietari.
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Un ambito di applicazione ben definito
Questa flessibilità si applica solo alla conversione di uffici in abitazioni.
I locali commerciali sono espressamente esclusi, al fine di preservare :
- la vitalità dei centri urbani,
- accesso ai servizi locali per i residenti.
La trasformazione rimane soggetta a due condizioni:
- L’assenza di una clausola di opposizione nel regolamento di comproprietà.
- Una destinazione d’uso dell’edificio compatibile con l’abitazione.
Conseguenze sulla distribuzione dei costi
La modifica della destinazione d’uso delle aree private ha un impatto diretto sulla distribuzione degli oneri di comproprietà.
Fino ad oggi, questa modifica doveva essere votata a maggioranza assoluta (articolo 25) della legge del 1965.
Per garantire la coerenza con l’articolo 9, la Legge del 16 giugno 2025 riduce ora questo requisito a una maggioranza semplice (articolo 24), ma solo quando la conversione riguarda uffici convertiti in abitazioni.
Cosa significa per i comproprietari e gli investitori
Questi aggiustamenti forniscono una risposta pratica alla necessità di riassegnazione degli immobili, mantenendo un equilibrio tra la flessibilità della gestione e la tutela dei diritti dei comproprietari.
Per gli investitori immobiliari, questo apre le porte a :
- una valutazione degli immobili sfitti,
- la possibilità di ridurre i posti vacanti in affitto,
- un migliore adattamento del patrimonio edilizio alle esigenze attuali.
Per sindacati e comproprietari, questo significa una maggiore vigilanza:
- l’aggiornamento delle norme sulla comproprietà,
- gestione di nuove allocazioni di spesa,
- il rispetto delle procedure legali nelle assemblee generali.
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