Contratto di locazione commerciale: una clausola risolutiva che prevede un periodo di 15 giorni è considerata non scritta

Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n. 23-21.334 FS-B, SARL Vitton c/ L.; n. 23-21.454 FS-B, SIC San Marco
c/ B.

In due sentenze del 6 novembre 2025, la Corte di Cassazione ha confermato l’applicazione rigorosa delle disposizioni
derivanti dalla legge Pinel del 18 giugno 2014 in relazione alle clausole risolutive inserite in un contratto di locazione commerciale
.

La Corte ha stabilito che una clausola che prevede un periodo di 15 giorni prima della maturazione della risoluzione per effetto della legge
deve essere considerata non scritta nella sua interezza. Poiché la clausola è considerata non scritta,
si ritiene che non sia mai esistita, per cui non è possibile basarsi su di essa per la risoluzione di diritto
.

ANALISI LEGALE

1. Richiamo del quadro giuridico
   Ai sensi dell’articolo L. 145-41 del Codice del Commercio francese, qualsiasi clausola risolutiva inclusa in un
   contratto di locazione commerciale può avere effetto solo un mese dopo l’invio di una diffida di licenziamento non andata a buon fine.
   Questa disposizione prevede anche che la citazione a pagare
   indichi espressamente questo periodo, pena la nullità.
   L’articolo L. 145-15, come modificato dalla Legge Pinel, stabilisce che qualsiasi stipula che abbia l’effetto
   di scavalcare queste regole è considerata non scritta. La legge di
   2014 ha quindi inasprito la pena: ciò che prima era nullo è ora assolutamente inapplicabile.
2. Ambito di applicazione della giurisprudenza del 6 novembre 2025
   La Corte di Cassazione ha stabilito che una clausola risolutiva che prevede un termine di 15 giorni – inferiore al
   termine legale – deve essere annullata nella sua interezza, anche se la citazione in quanto tale
   rispettava il termine di un mese. Questo perché il giudice non ha il potere di riscrivere la clausola o di “
   regolarizzarla” in parte: la sanzione prevista dall’articolo L. 145-15 si applica alla clausola nel suo complesso.
   

IMPLICAZIONI PRATICHE

Questa soluzione invita i locatori a controllare attentamente le clausole risolutive dei
loro contratti di locazione, in particolare quelli stipulati prima del 2014 ma ancora in vigore. Qualsiasi clausola che non
rispetti i requisiti dell’articolo L. 145-41 dovrebbe essere considerata non
scritta, senza possibilità di adattamento giudiziario.

Va inoltre sottolineato che il punto di partenza per la prescrizione di un’azione per
reputazione non scritta è ancora in discussione, ma la Corte ha affermato in precedenti decisioni che questa azione
non era soggetta alla prescrizione, anche se era stata acquisita prima dell’entrata in vigore della legge
Pinel.