Référence : Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334 FS-B, SARL Vitton c/ L. ; n° 23-21.454 FS-B, SCI San Marco c/ B.
Par deux arrêts du 6 novembre 2025, la Cour de cassation confirme l’application rigoureuse des dispositions issues de la loi Pinel du 18 juin 2014 en matière de clause résolutoire insérée dans un bail commercial.
Elle juge qu’une clause prévoyant un délai de 15 jours avant acquisition de la résiliation de plein droit doit être réputée non écrite, et ce, dans son ensemble. La clause étant réputée non écrite, elle est juridiquement censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’aucune résiliation de plein droit ne peut être fondée sur elle.
Rappel du cadre légal
Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Cette disposition impose également, à peine de nullité, que le commandement mentionne expressément ce délai.
L’article L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, prévoit que toute stipulation ayant pour effet de faire échec à ces règles est réputée non écrite. Ainsi, la sanction a été durcie par la loi de 2014 : ce qui relevait auparavant de la nullité relève désormais du réputé non écrit.
La portée des arrêts du 6 novembre 2025
La Cour de cassation juge que la clause résolutoire qui prévoit un délai de 15 jours, inférieur au délai légal, doit être écartée en son entier, même si le commandement, en tant que tel, respectait le délai d’un mois. En effet, le juge n’a pas le pouvoir de réécrire la clause ou de la « régulariser » partiellement : la sanction de l’article L. 145-15 frappe la clause dans sa globalité.
Implications pratiques
Cette solution invite les bailleurs à une vérification attentive des clauses résolutoires figurant dans leurs baux, notamment ceux conclus avant 2014 mais toujours en cours. Toute clause qui ne respecterait pas les exigences de l’article L. 145-41 doit être considérée comme réputée non écrite, sans possibilité d’adaptation judiciaire.
Il convient également de souligner que l’action tendant à faire réputer non écrite une telle clause n’est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405), et que la Cour l’admet pour les baux en cours, même lorsque l’action en nullité était déjà prescrite avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
À retenir
- La clause résolutoire d’un bail commercial ne peut jouer qu’un mois après un commandement resté infructueux (C. com., art. L. 145-41).
- Une clause prévoyant un délai plus court est réputée non écrite dans son ensemble, même si le commandement a respecté le délai d’un mois.
- Le juge ne peut pas la corriger : les bailleurs doivent vérifier leurs baux en cours, y compris ceux conclus avant 2014.
Pour aller plus loin : nos interventions en baux commerciaux, de la rédaction du bail au contentieux de la résiliation.