1. LE CONTEXTE JURIDIQUE
Lors du renouvellement du bail commercial, la valeur locative (base de calcul du nouveau loyer) prend en compte les obligations respectives du bailleur et du preneur.
Le Code de commerce permet que les obligations supplémentaires imposées au preneur, sans contrepartie, puissent diminuer cette valeur locative.
2. LES FAITS
Le locataire souhaitait un abattement de loyer lors du renouvellement du bail, invoquant deux éléments :
1. Le paiement anticipé trimestriel du loyer.
2. Un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyers TTC — soit plus de neuf mois HT.
Il estimait que ces garanties excédaient les pratiques usuelles, sans contrepartie suffisante.
La Cour d’appel de Grenoble et la Cour de cassation ont rejeté cette revendication.
3. LA DECISION DE LA COUR DE CASSATION
La Cour confirme qu’un dépôt de garantie élevé n’est pas, en soi, un facteur légal de diminution de la valeur locative.
Concernant le paiement d’avance : au-delà de deux termes, le preneur bénéficie d’intérêts légaux, comme le prévoit l’article L. 145‑40 du Code de commerce.
Tant le dépôt de garantie que l’avance de loyer ne sont acceptables que s’ils sont raisonnables ou accompagnés d’une vraie contrepartie.
4. PORTEE ET IMPLICATIONS PRATIQUES
Pour le bailleur :
Vous pouvez demander des garanties élevées (dépôt de garantie et avance de loyers) si elles sont encaissables ou habituelles selon le contexte du bail.
Tant qu’elles sont encadrées contractuellement et ne dégagent pas un déséquilibre économique manifeste, elles ne justifient pas un abattement du loyer.
Pour le locataire :
Pour justifier un loyer réduit, il doit démontrer que ces garanties sont :
1. manifestement excessives,
2. non compensées par une contrepartie financière ou contractuelle.
5. CONCLUSION
L’arrêt du 7 mai 2025 renforce la cohérence jurisprudentielle en estimant que des précautions contractuelles mesurées ne sont pas supposées diminuer la valeur locative, à condition qu’elles soient justifiées ou compensées.
En résumé : les garanties exigibles dans un bail commercial, même élevées, ne constituent pas ipso facto un motif de réduction de loyer, sauf à démontrer un déséquilibre sans contrepartie tangible.