Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, articles 8 et 9
Journal officiel du 17 juin 2025 – texte n° 1
Face à la crise du logement et à la vacance croissante des bureaux, la transformation des locaux professionnels en logements s’impose comme une solution pragmatique.
Jusqu’à récemment, le régime juridique de la copropriété constituait un frein majeur en raison de l’exigence d’un vote unanime des copropriétaires.
La loi du 16 juin 2025 vient changer la donne en modifiant les règles de majorité applicables lors des décisions de changement d’usage en assemblée générale.
Un changement de destination enfin facilité
Avant cette réforme, toute transformation de bureaux en logements, lorsque le règlement de copropriété ou la destination de l’immeuble s’y opposait, nécessitait l’unanimité des copropriétaires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette règle était souvent rédhibitoire, bloquant des projets de réaffectation, même en cas de vacance prolongée.
Désormais, la transformation peut être autorisée à la majorité simple prévue par l’article 24 de la même loi.
Il s’agit de la majorité la plus faible dans les décisions collectives en copropriété.
Ce changement législatif vise à débloquer des situations figées, tout en maintenant un contrôle minimal par l’assemblée générale des copropriétaires.
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Un champ d’application bien délimité
Cet assouplissement s’applique uniquement à la transformation de bureaux en logements.
Les locaux commerciaux en sont expressément exclus, afin de préserver :
- la vitalité des centres-villes,
- l’accès aux services de proximité pour les habitants.
La transformation reste soumise à deux conditions :
- L’absence de clause d’opposition dans le règlement de copropriété.
- Une destination de l’immeuble compatible avec l’habitation.
Conséquences sur la répartition des charges
Le changement d’usage des parties privatives impacte directement la répartition des charges de copropriété.
Jusqu’à présent, cette modification devait être votée à la majorité absolue (article 25) de la loi de 1965.
Pour assurer une cohérence avec l’article 9, la loi du 16 juin 2025 abaisse désormais cette exigence à la majorité simple (article 24), mais uniquement lorsque la transformation concerne des bureaux convertis en logements.
Ce que cela change pour les copropriétaires et investisseurs
Ces ajustements apportent une réponse concrète aux besoins de réaffectation immobilière, tout en maintenant un équilibre entre souplesse de gestion et protection des droits des copropriétaires.
Pour les investisseurs immobiliers, cela ouvre la porte à :
- une valorisation des biens vacants,
- la possibilité de réduire la vacance locative,
- une meilleure adaptation du parc immobilier aux besoins actuels.
Pour les syndics et copropriétaires, cela implique une vigilance accrue sur :
- la mise à jour des règlements de copropriété,
- la gestion des nouvelles répartitions de charges,
- le respect des procédures légales lors des assemblées générales.
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