Par deux arrêts du 6 novembre 2025, la Cour de cassation confirme l’application rigoureuse des
dispositions issues de la loi Pinel du 18 juin 2014 en matière de clause résolutoire insérée dans un
bail commercial.
Elle juge qu’une clause prévoyant un délai de 15 jours avant acquisition de la résiliation de plein
droit doit être réputée non écrite, et ce, dans son ensemble. La clause étant réputée non écrite,
elle est juridiquement censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’aucune résiliation de plein droit
ne peut être fondée sur elle.
ANALYSE JURIDIQUE
- Rappel du cadre légal
Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause résolutoire insérée dans un bail
commercial ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Cette disposition impose également, à peine de nullité, que le commandement mentionne
expressément ce délai.
L’article L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, prévoit que toute stipulation ayant pour
effet de faire échec à ces règles est réputée non écrite. Ainsi, la sanction a été durcie par la loi de
2014 : ce qui relevait auparavant de la nullité relève désormais de l’inopposabilité absolue. - Portée de la jurisprudence du 6 novembre 2025
La Cour de cassation juge que la clause résolutoire qui prévoit un délai de 15 jours – inférieur au
délai légal – doit être écartée en son entier, même si le commandement, en tant que tel,
respectait le délai d’un mois. En effet, le juge n’a pas le pouvoir de réécrire la clause ou de la «
régulariser » partiellement : la sanction de l’article L. 145-15 frappe la clause dans sa globalité.
IMPLICATIONS PRATIQUES
Cette solution invite les bailleurs à une vérification attentive des clauses résolutoires figurant dans
leurs baux, notamment ceux conclus avant 2014 mais toujours en cours. Toute clause qui ne
respecterait pas les exigences de l’article L. 145-41 doit être considérée comme réputée non
écrite, sans possibilité d’adaptation judiciaire.
Il convient également de souligner que le point de départ de la prescription de l’action en réputé
non écrit reste discuté, mais la Cour a précisé, dans des décisions antérieures, que cette action
n’était pas soumise à prescription, même si celle-ci était acquise avant l’entrée en vigueur de la
loi Pinel
