Les charges de copropriété sont au cœur de la gestion d’un immeuble collectif — et une source fréquente de litiges entre copropriétaires et syndic. Comprendre leur cadre et ses recours est essentiel.
Qu'est-ce que les charges de copropriété ?
Régies par la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses d'entretien, de conservation, d'administration et de fonctionnement des parties communes. Elles sont réparties entre copropriétaires selon les tantièmes (quote-part) fixés par le règlement de copropriété (article 10). Chaque copropriétaire doit les payer, à proportion de sa quote-part : les provisions sur budget prévisionnel sont en principe exigibles le premier jour de chaque trimestre.
Les litiges fréquents
Les désaccords portent souvent sur :
• La répartition des charges (contestation des tantièmes ou d'une clause du règlement) ;
• Des charges jugées injustifiées ou excessives ;
• La gestion du syndic et la transparence des comptes ;
• Les impayés d'un ou plusieurs copropriétaires.
À savoir : l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire — vous pouvez donc contester les charges imputées sur votre compte.
Comment contester des charges
Vérifiez d'abord le détail des charges et demandez les justificatifs au syndic. Vous pouvez saisir le conseil syndical, recourir à une médiation/conciliation, et, à défaut, saisir le tribunal judiciaire. Attention aux délais : la contestation d'une décision d'assemblée générale doit être formée dans un délai de deux mois (article 42 de la loi de 1965).
Le recouvrement des charges impayées
Côté syndic, en cas d'impayé : mise en demeure par lettre recommandée ; passé un délai de 30 jours, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles (déchéance du terme, article 19-2). Les frais nécessaires de recouvrement sont supportés par le seul copropriétaire défaillant (article 10-1). L'action en recouvrement se prescrit par cinq ans (article 42).
Le rôle de l'avocat
L'avocat conseille copropriétaire ou syndic, analyse le règlement et les comptes, identifie les charges contestables ou sécurise un recouvrement, et représente son client devant le tribunal judiciaire. Son intervention évite les irrégularités de procédure.
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Questions fréquentes
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Selon les tantièmes (quote-part) fixés par le règlement de copropriété, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Puis-je contester mes charges ?
Oui. Demandez les justificatifs, saisissez le conseil syndical, puis le tribunal. La contestation d’une décision d’AG se fait dans les 2 mois (art. 42).
Que se passe-t-il en cas d'impayé ?
Mise en demeure, puis déchéance du terme après 30 jours (art. 19-2). Les frais de recouvrement pèsent sur le copropriétaire défaillant.
Quel est le délai de prescription ?
L’action en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans (art. 42 de la loi de 1965).
Faut-il un avocat ?
Pour un litige significatif ou une procédure judiciaire, l’assistance d’un avocat sécurise la démarche.
En résumé
Un avocat en droit immobilier à Toulon
Maître Isabelle Lacombe-Brisou, avocate au barreau de Toulon, intervient dans les litiges de charges de copropriété, pour les copropriétaires comme pour les syndics : contestation, recouvrement, représentation devant le tribunal judiciaire.