De nombreux baux commerciaux contiennent, parfois depuis plusieurs années, une clause prévoyant une majoration annuelle fixe du loyer. La formulation varie : « taux d’augmentation net de 1,5 % par an », « hausse annuelle garantie de x % », ou encore « revalorisation forfaitaire ». Le mécanisme est toujours le même : faire progresser le loyer d’un montant déterminé à l’avance, chaque année, sans référence à un indice ni à un terme. L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 3 septembre 2026 vient refermer cette pratique en la jugeant contraire à l’ordre public des baux commerciaux. Pour les bailleurs comme pour les preneurs toulonnais, c’est l’occasion de vérifier la rédaction des baux en cours.
Ce que juge la Cour de cassation
Référence : Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904, arrêt n° 468 FS-B
Un bail commercial contenait une clause prévoyant au profit du bailleur « un taux d’augmentation net de 1,5 % par an » du loyer. En cours de bail, le preneur en a contesté la validité. La Cour d’appel avait maintenu la clause, estimant qu’elle participait de la fixation du loyer et non de sa révision.
La troisième chambre civile casse cette analyse. Elle juge que la clause, en ce qu’elle fait progresser le loyer de manière automatique et perpétuelle, en dehors de tout indice et de tout plafond, contrevient aux dispositions d’ordre public régissant la révision des loyers commerciaux. Elle est en conséquence réputée non écrite.
L’arrêt ne se contente pas de trancher ce cas d’espèce. Il clarifie, pour l’ensemble des praticiens, la ligne de partage entre ce qui demeure licite et ce qui ne l’est plus.
Fixer le prix et réviser le prix : deux régimes distincts
Pour comprendre la solution, il faut distinguer deux opérations que le statut des baux commerciaux traite de manière radicalement différente.
La fixation initiale du prix : liberté contractuelle
Au moment de la signature, bailleur et preneur fixent librement le loyer. Rien n’interdit de convenir que ce loyer progressera par paliers : tant la première année, tant la deuxième, tant la troisième. La seule condition tient à ce que ces paliers soient déterminés dès l’origine et qu’ils s’arrêtent à un plafond lui-même fixé par avance. La Cour le rappelle expressément : ce mode de fixation demeure licite.
La révision du prix en cours de bail : ordre public
La révision du loyer, en revanche, obéit à un régime d’ordre public auquel les parties ne peuvent déroger, même d’un commun accord. La loi n’ouvre que deux voies :
- L’indexation sur un indice public (ILC ou ILAT), qui joue tant à la hausse qu’à la baisse selon la conjoncture ; si son jeu fait varier le loyer de plus d’un quart, une révision peut être demandée, et la hausse qui en résulte est limitée à 10 % par an (loi Pinel)
- La révision triennale, elle-même plafonnée à la variation de ces mêmes indices depuis la dernière fixation, sauf cas de déplafonnement limitativement énumérés
Toute autre modalité de révision est écartée.
Fixer le prix à la signature est libre. Le faire évoluer en cours de bail obéit à un régime d’ordre public auquel même l’accord des parties ne peut déroger.
Les clauses d’évolution du loyer qui restent licites
L’arrêt ne condamne pas toute forme d’évolution convenue. Trois mécanismes conservent leur validité, à condition d’être rédigés avec rigueur.
Les loyers progressifs par paliers
Un loyer qui augmente la première, la deuxième et la troisième année selon un échéancier fixé à la signature, puis se stabilise à un montant déterminé, demeure licite. Il s’agit d’une modalité de fixation du prix, non d’une révision.
La clause d’indexation sur indice public
Référée à l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou à l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), elle fait varier le loyer chaque année selon un indice extérieur aux parties. Elle joue à la hausse comme à la baisse. Depuis la loi du 26 mai 2026, le bail peut aussi plafonner la variation annuelle de l’ILC, à condition que ce plafond joue dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (C. com., art. L. 145-38-1).
Les clauses « recettes »
Dans certains secteurs (hôtellerie, restauration, commerce), le loyer peut être calculé en tout ou partie en fonction du chiffre d’affaires du preneur. Ces clauses, régulièrement validées par la jurisprudence, suivent un régime propre.
Accompagnement du cabinet. Nous assistons les bailleurs et les preneurs toulonnais lors de la rédaction, de la négociation et de la révision des baux commerciaux. L’arrêt du 3 septembre 2026 impose un audit systématique des clauses d’évolution du loyer, notamment pour les baux conclus avant la loi Pinel.
Les deux questions pour auditer sa clause
L’arrêt dégage, en creux, un critère pratique en deux questions. Pour vérifier si une clause d’évolution du loyer est susceptible d’être réputée non écrite, il suffit de se demander :
- La clause a-t-elle un terme ? Autrement dit, l’augmentation s’arrête-t-elle à un point précisément déterminé dès la signature (date, montant plafond) ?
- La clause joue-t-elle dans les deux sens ? Autrement dit, prévoit-elle, comme l’indexation légale, que le loyer peut aussi baisser si les conditions économiques évoluent défavorablement ?
Si la réponse est non aux deux questions, la clause fonctionne comme une révision automatique à la hausse, sans limite dans le temps ni dans le principe. Elle contrevient à l’ordre public des baux commerciaux et encourt la sanction retenue par l’arrêt du 3 septembre.
⚠ Point de vigilance. Les baux conclus avant 2014 (entrée en vigueur de la loi Pinel) sont statistiquement les plus exposés. À l’époque, les clauses d’augmentation forfaitaire étaient fréquentes dans les baux de boutique et de locaux d’activité. Un audit systématique des portefeuilles est à prévoir.
Conséquences pratiques pour les bailleurs et preneurs
Pour le bailleur
Si une clause d’augmentation forfaitaire figure dans l’un de vos baux, elle est désormais fragile. Deux attitudes sont possibles. La première consiste à anticiper la contestation en proposant au preneur une renégociation sur une base conforme (indexation ILC ou ILAT). La seconde est d’attendre que la clause soit soulevée en défense, au risque de voir restituer plusieurs années d’augmentation indûment perçues.
Pour le preneur
Si vous payez un loyer majoré par une telle clause, vous disposez désormais d’un argument solide pour en contester la validité et solliciter, le cas échéant, la restitution des sommes perçues sur le fondement de la clause réputée non écrite. L’action se prescrit par cinq ans à compter du paiement de chaque échéance.
Voir aussi : Contentieux commercial à Toulon
À retenir.
- La clause d’augmentation forfaitaire annuelle du loyer commercial, sans terme ni plafond, est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026)
- La fixation initiale par paliers (avec terme et plafond) reste licite
- Seules l’indexation sur indice public et la révision triennale sont admises en cours de bail
- Audit à prévoir sur les baux conclus avant la loi Pinel de 2014
Questions fréquentes
Que signifie « réputée non écrite » ?
Une clause réputée non écrite est traitée comme si elle n’avait jamais figuré au contrat. Le bail subsiste, mais la clause disparaît. Les sommes versées en application de cette clause peuvent, le cas échéant, donner lieu à restitution, dans la limite de la prescription quinquennale.
Mon bail est antérieur à 2014, suis-je concerné ?
Oui. L’arrêt vaut pour tous les baux commerciaux en cours, quelle que soit leur date de signature. Les baux antérieurs à la loi Pinel sont statistiquement les plus exposés, car la pratique des clauses d’augmentation forfaitaire était alors courante.
Puis-je récupérer les loyers trop perçus ?
En principe oui, dans la limite de la prescription quinquennale (cinq ans à compter de chaque paiement). Une analyse au cas par cas s’impose : le montant exact dépend du différentiel entre le loyer effectivement payé et celui qui aurait résulté d’une indexation régulière.
Un loyer progressif par paliers est-il encore valable ?
Oui, à deux conditions. Les paliers doivent être fixés dès la signature (dates et montants précis) et s’arrêter à un plafond déterminé par avance. Cette formule relève de la fixation du prix, non de sa révision, et demeure licite.
Comment réagir si mon bailleur me réclame la clause ?
Il est possible de refuser le paiement en invoquant l’arrêt du 3 septembre 2026. L’intervention d’un avocat est recommandée pour notifier formellement la contestation et, le cas échéant, engager une procédure en répétition de l’indu.
Faut-il saisir un juge pour faire constater que la clause est réputée non écrite ?
Pas nécessairement. La clause étant réputée non écrite, son inefficacité peut être invoquée par voie d’exception, par exemple en défense à une action en paiement engagée par le bailleur. Une action autonome en constat n’est toutefois jamais inutile pour sécuriser la situation.
Ressort géographique. Le cabinet accompagne les bailleurs et commerçants devant le Tribunal judiciaire de Toulon pour les contestations de clauses de loyer et les actions en répétition de l’indu, et devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence pour les voies de recours.
