L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien sans que leurs parts soient matériellement divisées. Très fréquente entre ex-conjoints, ex-partenaires de PACS ou anciens concubins après une séparation, elle place les coïndivisaires dans une copropriété subie, source de blocages lorsque l’un veut vendre et l’autre conserver le bien.
Régie par les articles 815 et suivants du Code civil, l’indivision obéit à des règles de gestion précises et génère des comptes entre indivisaires : indemnité d’occupation, charges, échéances de crédit. Le principe fondamental demeure que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision : chacun peut donc, à tout moment, en demander la sortie.
Le cabinet Lacombe Brisou accompagne les indivisaires, notamment après une séparation, dans la gestion de l’indivision et sa sortie. Notre intervention couvre la rédaction de conventions, le règlement des comptes, et la mise en œuvre du partage ou de la licitation devant le Tribunal judiciaire de Toulon, dans le cadre de notre accompagnement en droit de la famille et du patrimoine.
Le cadre juridique de l'indivision
L’indivision résulte de la détention conjointe d’un bien : acquisition commune par des concubins, bien resté indivis entre ex-époux après le divorce, ou indivision conventionnelle. Les articles 815 et suivants du Code civil en organisent la gestion et la sortie. Chaque indivisaire détient une quote-part proportionnelle à sa contribution ou à ses droits.
Le principe de l’article 815 est que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : le partage peut être provoqué à tout moment, sauf convention d’indivision à durée déterminée. La sortie s’opère par attribution, par vente amiable ou, à défaut d’accord, par licitation devant le Tribunal judiciaire de Toulon.
La vie et la sortie de l’indivision obéissent à plusieurs règles :
- Les actes conservatoires, que chaque indivisaire peut accomplir seul (article 815-2).
- Les actes d’administration, soumis à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3).
- Les actes de disposition (vente du bien), pour lesquels l’unanimité est en principe requise.
- L’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui jouit privativement du bien (article 815-9).
- La sortie par partage amiable, vente de gré à gré ou licitation, le partage pouvant être demandé à tout moment (article 815).
La sortie d'indivision étape par étape
La sortie d'une indivision suit un déroulement structuré, de l'état des lieux au partage :
Étape 1 — L'établissement de la composition de l'indivision
Le cabinet recense le ou les biens indivis, détermine la quote-part de chaque indivisaire (selon les apports et le financement) et examine les comptes liés au bien. Cette base conditionne le calcul des droits de chacun.
Étape 2 — Le règlement des comptes entre indivisaires
Sont calculés l’indemnité d’occupation due par celui qui occupe seul le bien, les charges et travaux réglés par chacun, les échéances de crédit acquittées. Ces comptes ajustent les droits respectifs avant le partage.
Étape 3 — Le choix de la voie de sortie
Le cabinet examine les options : attribution du bien à un indivisaire contre soulte, vente de gré à gré avec partage du prix, ou licitation. La voie amiable est privilégiée pour sa rapidité et son moindre coût.
Étape 4 — La formalisation amiable
En cas d’accord, l’attribution ou la vente est formalisée par acte notarié, avec versement de la soulte ou répartition du prix. Une convention d’indivision peut, à l’inverse, organiser un maintien temporaire et différer la sortie.
Étape 5 — La licitation à défaut d'accord
À défaut d’accord, le cabinet engage l’action en partage et la licitation devant le Tribunal judiciaire de Toulon. Le bien est vendu aux enchères et le prix réparti. L’appel relève de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.
L'accompagnement du cabinet à Toulon
Le cabinet Lacombe Brisou accompagne les indivisaires, en particulier après une séparation, dans la gestion et la sortie de l’indivision. Nous établissons la composition de l’indivision, calculons les comptes entre indivisaires (indemnité d’occupation, charges, crédit) et conduisons la négociation de l’attribution ou de la vente du bien, en coordination avec le notaire.
Lorsque le blocage persiste, nous engageons l’action en partage et la licitation devant le Tribunal judiciaire de Toulon, et représentons nos clients aux opérations de vente et de répartition du prix, ainsi qu’en appel devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Nous veillons à débloquer les situations d’indivision subie tout en préservant les droits de notre client.
Quand consulter un avocat pour sortir d'une indivision ?
L'intervention d'un avocat est utile dès que l'indivision devient un blocage :
- Lorsque vous détenez un bien en indivision avec un ex-conjoint, un ex-partenaire ou un ancien concubin.
- Lorsque l’un des indivisaires occupe seul le bien sans verser d’indemnité d’occupation.
- Lorsqu’un indivisaire refuse la vente ou l’attribution et bloque la sortie.
- Lorsque les comptes liés au bien (crédit, charges, travaux) doivent être réglés entre indivisaires.
- Lorsque vous souhaitez organiser un maintien temporaire de l’indivision par convention.
Questions fréquentes
Peut-on forcer la sortie d'une indivision ?
Oui. L’article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : tout indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf convention d’indivision à durée déterminée en cours. À défaut d’accord sur l’attribution ou la vente, le partage et la licitation sont ordonnés par le Tribunal judiciaire de Toulon.
Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?
L’indivisaire qui occupe seul le bien indivis doit une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9), équivalente à la valeur locative du bien. Elle est due à compter de la date où elle est réclamée et jusqu’au partage. Elle entre dans les comptes d’indivision et ajuste les droits respectifs des indivisaires lors du partage.
Comment se calculent les parts dans l'indivision ?
Les parts dépendent du titre de propriété et, pour les concubins, du financement réel de l’acquisition. Si l’acte d’achat fixe une répartition (par exemple 50/50), elle s’impose en principe, sauf preuve d’un financement différent ouvrant droit à des créances entre indivisaires. L’examen de l’acte et des financements est déterminant.
Une convention d'indivision est-elle utile ?
Elle peut l’être pour organiser un maintien temporaire de l’indivision, par exemple le temps de vendre dans de bonnes conditions ou de permettre à un enfant de terminer sa scolarité dans le logement. À durée déterminée (cinq ans renouvelables), elle suspend le droit de demander le partage. Elle nécessite un acte notarié pour les biens immobiliers.
Quel est le coût de la sortie d'indivision ?
La sortie par partage est soumise au droit de partage : 2,5 % de l’actif net, abaissé à 1,10 % lorsque l’indivision résulte d’un divorce ou d’une rupture de PACS (article 746 du CGI). S’y ajoutent les frais de notaire et, en cas de licitation, les frais de vente. Une sortie amiable limite ces coûts.
Autres domaines du droit de la famille
Le Cabinet Lacombe Brisou intervient sur l'ensemble des problématiques de successions et de transmission devant le Tribunal judiciaire de Toulon et la Cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Échanger avec un avocat en sortie d'indivision à Toulon
Un premier rendez-vous confidentiel permet de faire le point sur la composition de l’indivision, les comptes entre indivisaires et les voies de sortie, de l’attribution amiable à la licitation.