Le partage d’un bien immobilier détenu en commun est l’une des difficultés les plus fréquentes lors d’une séparation ou de la dissolution d’une union. Logement familial, résidence secondaire, bien locatif : ces biens immobiliers, souvent les plus importants du patrimoine du couple, doivent être évalués puis attribués à l’un des copartageants, vendus, ou maintenus en indivision.
Le partage immobilier soulève des enjeux financiers majeurs : évaluation du bien, calcul de la soulte due au copartageant, sort du crédit immobilier en cours, indemnité d’occupation. En l’absence d’accord, le bien peut être vendu aux enchères par licitation. La maîtrise de ces mécanismes conditionne un règlement équilibré.
Le cabinet Lacombe Brisou accompagne les copropriétaires d’un bien immobilier dans son partage, à la suite d’un divorce, d’une séparation ou d’une indivision. Notre intervention couvre l’évaluation, la négociation de l’attribution ou de la vente, et la représentation devant le Tribunal judiciaire de Toulon, dans le cadre de notre accompagnement en droit de la famille et du patrimoine.
Le cadre juridique du partage de biens immobiliers
Le partage immobilier obéit aux règles générales du partage (articles 815 et suivants du Code civil) et, en matière de divorce, à celles de la liquidation du régime matrimonial. Le principe est que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : chaque copartageant peut donc provoquer le partage du bien immobilier commun.
L’attribution du bien à l’un des copartageants suppose le versement d’une soulte aux autres, calculée sur la valeur du bien. À défaut d’accord sur l’attribution, le bien peut être vendu de gré à gré ou par licitation (vente aux enchères) devant le Tribunal judiciaire de Toulon, le prix étant ensuite partagé.
Le partage d’un bien immobilier met en jeu plusieurs mécanismes :
- L’évaluation du bien à sa valeur vénale, point de départ du calcul des droits de chacun.
- L’attribution du bien à un copartageant contre versement d’une soulte aux autres.
- L’attribution préférentielle du logement, notamment au profit du conjoint ou de l’ex-conjoint sous conditions (articles 831 et suivants).
- La vente de gré à gré ou la licitation (vente aux enchères) en l’absence d’accord sur l’attribution.
- Le sort du crédit immobilier en cours et de l’indemnité d’occupation due par l’occupant du bien.
Le partage immobilier étape par étape
Le partage d'un bien immobilier suit un déroulement structuré :
Étape 1 — L'évaluation du bien immobilier
Le cabinet fait procéder à l’évaluation du bien à sa valeur vénale, au besoin par une estimation contradictoire ou une mesure judiciaire. Cette valeur sert de base au calcul des droits de chaque copartageant et de la soulte éventuelle.
Étape 2 — L'examen des comptes liés au bien
Sont examinés le crédit immobilier en cours, les échéances réglées par chacun, les charges et travaux, ainsi que l’indemnité d’occupation due par celui qui occupe seul le bien. Ces comptes ajustent les droits respectifs des copartageants.
Étape 3 — La recherche d'une solution amiable
Le cabinet privilégie un accord : attribution du bien à l’un avec soulte, ou vente de gré à gré avec partage du prix. Cette voie évite l’aléa et le coût d’une licitation et permet une issue plus rapide.
Étape 4 — L'attribution ou la vente du bien
En cas d’accord, l’attribution ou la vente est formalisée par acte notarié, avec versement de la soulte ou répartition du prix. L’attribution préférentielle du logement peut être sollicitée au profit d’un copartageant remplissant les conditions légales.
Étape 5 — La licitation à défaut d'accord
À défaut d’accord, le cabinet engage la licitation devant le Tribunal judiciaire de Toulon : le bien est vendu aux enchères et le prix partagé entre les copartageants selon leurs droits. L’appel relève de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.
L'accompagnement du cabinet à Toulon
Le cabinet Lacombe Brisou accompagne les copartageants d’un bien immobilier, à la suite d’un divorce ou d’une séparation comme dans une indivision plus large. Nous faisons évaluer le bien, examinons les comptes liés (crédit, charges, indemnité d’occupation) et conduisons la négociation de l’attribution ou de la vente, en coordination avec le notaire.
Lorsque l’accord est impossible, nous engageons la licitation devant le Tribunal judiciaire de Toulon et représentons nos clients aux opérations de vente et de partage du prix, ainsi qu’en appel devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Notre intervention vise un règlement équilibré préservant la valeur du bien et les droits de notre client.
Quand consulter un avocat pour partager un bien immobilier ?
L'intervention d'un avocat sécurise le partage de votre bien immobilier :
- Lorsque vous détenez un logement ou un bien immobilier en commun avec un ex-conjoint ou un coïndivisaire.
- Lorsque vous souhaitez conserver le bien et devez en calculer la soulte ou solliciter une attribution préférentielle.
- Lorsqu’un crédit immobilier est encore en cours sur le bien à partager.
- Lorsque l’un occupe seul le bien, ouvrant droit à une indemnité d’occupation.
- Lorsqu’aucun accord n’est trouvé et qu’une licitation devient nécessaire.
Questions fréquentes
Comment est évalué un bien immobilier à partager ?
Le bien est évalué à sa valeur vénale, c’est-à-dire son prix de marché à la date la plus proche du partage. L’évaluation peut résulter d’un accord entre les parties, d’avis d’agences, ou d’une mesure d’évaluation ordonnée par le juge en cas de désaccord. Une estimation contradictoire limite fortement les contestations ultérieures.
Qu'est-ce qu'une soulte ?
La soulte est la somme versée par le copartageant qui se voit attribuer un bien d’une valeur supérieure à ses droits, afin de compenser les autres. Par exemple, si l’un des ex-conjoints conserve le logement, il verse à l’autre une soulte correspondant à la part de celui-ci dans la valeur du bien, déduction faite des comptes éventuels.
Que se passe-t-il si l'un refuse de vendre ?
Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision (article 815). Si un copartageant refuse la vente ou l’attribution, l’autre peut provoquer le partage en justice. À défaut d’attribution possible, le Tribunal judiciaire de Toulon ordonne la licitation : le bien est vendu aux enchères et le prix réparti entre les copartageants.
Qui paie le crédit immobilier pendant l'indivision ?
Tant que le bien n’est pas partagé, les échéances du crédit restent dues, en principe selon les engagements souscrits auprès de la banque. Les sommes réglées par un seul copartageant peuvent donner lieu à un compte d’indivision et être prises en compte lors du partage. Le sort du crédit doit être réglé avec l’établissement prêteur.
Combien coûte le partage d'un bien immobilier ?
Le partage est soumis au droit de partage : 2,5 % de l’actif net partagé, taux abaissé à 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce ou une rupture de PACS (article 746 du CGI). S’y ajoutent les émoluments du notaire et, le cas échéant, les frais de licitation. Ces coûts doivent être intégrés au calcul du règlement.
Autres domaines du droit de la famille
Le Cabinet Lacombe Brisou intervient sur l'ensemble des problématiques de successions et de transmission devant le Tribunal judiciaire de Toulon et la Cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Échanger avec un avocat en partage de biens immobiliers à Toulon
Un premier rendez-vous confidentiel permet d’évaluer le bien, d’examiner les comptes et le crédit en cours et de choisir la voie la plus adaptée, de l’attribution avec soulte à la licitation.