Référence : Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394 FS-B
Un dépôt de garantie élevé et un loyer payable d’avance ne justifient pas, en eux-mêmes, une baisse du loyer du bail commercial renouvelé : la loi les compense déjà en obligeant le bailleur à verser des intérêts au locataire.
Le contexte juridique
Lors du renouvellement du bail commercial, la valeur locative (base de calcul du nouveau loyer) prend en compte les obligations respectives du bailleur et du preneur.
Le Code de commerce permet que les obligations supplémentaires imposées au preneur, sans contrepartie, puissent diminuer cette valeur locative.
Les faits
Le locataire souhaitait un abattement de loyer lors du renouvellement du bail, invoquant deux éléments :
- le paiement anticipé trimestriel du loyer ;
- un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyers TTC, soit, avec le loyer trimestriel payable d’avance, plus de neuf mois de loyer HT versés d’avance selon lui.
Il estimait que ces garanties excédaient les pratiques usuelles, sans contrepartie suffisante.
La cour d’appel de Grenoble et la Cour de cassation ont rejeté cette revendication.
La décision de la Cour de cassation
La Cour confirme qu’un dépôt de garantie élevé n’est pas, en soi, un facteur légal de diminution de la valeur locative.
Concernant le paiement d’avance : au-delà de deux termes, le preneur bénéficie d’intérêts à la charge du bailleur, comme le prévoit l’article L. 145-40 du Code de commerce.
Le versement d’avance de sommes excédant deux termes n’est pas interdit : il a pour contrepartie légale les intérêts dus par le bailleur, de sorte qu’il ne constitue pas, en soi, un facteur de diminution de la valeur locative.
Portée et implications pratiques
Pour le bailleur
Dans les baux conclus avant la loi du 26 mai 2026, vous pouvez stipuler des garanties importantes (dépôt de garantie et avance de loyers) : elles ne justifient pas, en soi, une baisse du loyer. Pour les locaux de commerce de détail ou de gros et de prestations de services commerciales ou artisanales, dans les baux conclus ou renouvelés depuis cette loi, les garanties ne peuvent plus dépasser un trimestre de loyer et ne portent pas intérêt (C. com., art. L. 145-40).
Tant qu’elles sont encadrées contractuellement et ne dégagent pas un déséquilibre économique manifeste, elles ne justifient pas un abattement du loyer.
Pour le locataire
Pour justifier un loyer réduit, il doit démontrer que ces garanties sont :
- manifestement excessives ;
- non compensées par une contrepartie financière ou contractuelle.
Conclusion
L’arrêt du 7 mai 2025 renforce la cohérence jurisprudentielle en estimant que des précautions contractuelles mesurées ne sont pas supposées diminuer la valeur locative, à condition qu’elles soient justifiées ou compensées.
En résumé : les garanties exigibles dans un bail commercial, même élevées, ne constituent pas ipso facto un motif de réduction de loyer, sauf à démontrer un déséquilibre sans contrepartie tangible.
À retenir
- Un dépôt de garantie élevé ou un loyer payé d’avance ne justifient pas, à eux seuls, une baisse du loyer de renouvellement.
- Au-delà de deux termes, les sommes versées d’avance produisent des intérêts au profit du locataire (C. com., art. L. 145-40) : c’est leur contrepartie. Pour les locaux commerciaux, dans les baux conclus ou renouvelés depuis la loi du 26 mai 2026, les garanties sont plafonnées à un trimestre de loyer et ne portent pas intérêt.
- Pour obtenir un abattement, le locataire doit prouver une charge excessive et sans contrepartie.
Pour aller plus loin : nos interventions en baux commerciaux, notamment lors du renouvellement et de la fixation du loyer.
